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中国人在"逃离北上广" 美国人在"逃离旧金山"

房产要闻 2016-05-02 09:38:16 来源:新闻网 评论:

我们对于“逃离北上广”并不陌生。在美国一些城市,中低收入群体也在因房价高企选择“逃离”。

据美国新媒体网站Quartz报道,2010年至2014之间,美国生活成本最高的城市地区的房租和房价上涨了12.5%。这导致许多较低收入家庭选择搬走。房地产信息网站Trulia分析发现,从2009年到2014年,生活成本最高的10个美国城市中,年收入10万美元(约合人民币64.84万元)以上家庭的占比增加了3.6%,而年收入不超过3万美元(约合人民币19.45万元)家庭的比例下降了2.2%。

Trulia分析了美国人口调查局社区普查中大约13万人的数据。该机构得出的结论是,人们选择“逃离”主要是因为生活成本和工作机会。

中国人在"逃离北上广" 美国人在"逃离旧金山"

2010年至2014年,美国大城市人口离开都市区的情况。横轴代表家庭收入,红柱代表居住者占比,蓝柱代表移居者占比。

2010年至2014年的调查数据显示,年收入低于3万美元的家庭中,约有25%选择离开都市区;而年收入在12万至15万美元(约合人民币77.81万至97.26万元)的家庭中,选择移居的家庭不到7.5%。分析还发现,经济发展越快的城市,中低收入居民流失的比例越大。在租房成本最高的加州圣何塞市(SanJose)以及马里兰州银泉市(SilverSpring),年收入不超过6万美元(约合人民币38.9万元)的家庭大量选择移居。在圣何塞,在年收入不超过6万美元的家庭中,有高达45%在离开都市区。

千禧一代离开高成本都市区的速度比其他任何年龄段人群都快,他们移居的比率大约是平均水平的两倍。2010年至2014年,18岁至34岁的都市区居民中约有50%选择移居。分析称,收入相对较低以及习惯性的跳槽可能是主要原因。在一些科技产业集中的城市,“逃离”情况略好于没有繁荣科技产业的城市。比如圣何塞市和旧金山市,20来岁的年轻人在那里可以得到不错的收入。

至于去向,Trulia分析发现,从旧金山移居的家庭有35.1%选择去往奥克兰;从华盛顿搬走的家庭首选巴尔的摩;而从纽约“逃离”的家庭首选地是新泽西的纽瓦克。

“逃离”大城市的同时,美国人的住房拥有率也处在低位。美国商务部周四发布的预估数据显示,未经季节性因素调整的第一季度住房拥有率为63.5%,较前一季度的63.8%略有下滑,接近2015年第二季度63.4%的48年低位。去年年底,经济学家们预计美国住房拥有率可能将开始反弹,最新数据驳斥了这一看法。

另一方面,选择租房的美国家庭正在增多。第一季度新增租房家庭36.3万个,是去年同期新增数量的近两倍。《华尔街日报》博客作家LauraKusisto最近发表的一篇文章称,房价上涨、学生贷款、结婚和生育时间推迟、以及投资性购房存在不确定性等因素,正在促使年轻家庭租房而不是买房。

《彭博视点》专栏作家贾斯汀·福克斯(JustinFox)指出,美国在住房负担能力这件事上存在两个问题。第一个问题是,一些沿海大城市创造着大量优质工作机会,但却没有建造足够的住房来顺应就业增长。这些地区住房建设的主要障碍是当地监管政策--分区规划、环境要求,甚至是廉价房政策。第二个问题与地理限制关系不大,但却更加严重:数百万美国人无力负担哪怕是最便宜的住房。

Kusisto曾在此前的另一篇博客中说,美国各大城市的扩建速度和房价上涨速度正出现分化。具体表现在:旧金山、波士顿、纽约和迈阿密等地的城市扩建速度自上世纪七十年代以来急剧放缓,部分原因是建设法规越来越繁杂;另一方面,东南部地区和德克萨斯州的城市向外扩建,房价增速也更慢。

例如,亚特兰大已开发居住区从1980年到2010年增加了208%,实际房价上涨14%。相比之下,旧金山-圣何塞地区已开发居住用地仅增长30%,房价上涨188%。再比如,北卡罗来纳州首府罗利已开发居住区增加了219%,房价仅上涨27%。但在西雅图,已开发居住区域仅增加69%,房价上涨119%。

福克斯说,如果修建许多新住房(尽管大量穷人买不起),那么现有住房会变得便宜。甚至于,部分房价会下跌到年收入不足3.2万美元的家庭也能买得起的区间。这也就是说,解决住房负担能力的第一个问题有助于解决第二个问题。

不过,光是修建更多新住房并不能彻底解决问题。福克斯认为,最终解决问题可能同时需要“小政府”和“大政府”。“小政府”,即政府减少城市规划和其它房地产监管;“大政府”,即政府以住房补贴形式帮助穷人。

福克斯写道:“形成政治合力来达成这两个目标听起来不容易,我想这就是它尚未发生的原因。”

信息标签:北上广 旧金山

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